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No.30 賢い住宅ローンの基礎知識!

消費税の値上げが、現実のものになりつつある現状で住宅建築も消費税が低い内にという思いがあります。
住宅資金はどの様に調達できるかその方法論について考えてみましょう。

2012年4月12日更新

賢い住宅ローンの組み方、公的融資の活用。

ほとんどの皆様にとって、住宅は、一生に一度の大切な買い物です。その住宅を現金で購入する方はほとんどいませんし、よほどの事情がない限り、住宅を一生のうちに何度も購入する方も多くはないでしょう。 多くの方が一生に一度の大きな買い物として住宅を購入し、ほとんどの皆様が住宅ローンを利用しています。
住宅購入の際に、私たちが当たり前のように利用しようと考えている「住宅ローン」。しかし、住宅ローンは金額が大きく返済期間も長く、ローンを組んだ後は、継続的な支払いで、その後の生活に大きな影響を与えます。ここでは、一般的な住宅ローンの知識はもちろん、素朴な疑問や不安を解消し、皆様のライフスタイルにあった住宅ローンとは何かを取り上げてみたいと思います。

住宅ローンの種類は、3種類あります。

住宅ローンの種類は、大きく分けると、以下の3種類が主なものになります。
「全期間固定金利型」「固定金利期間選択型」「変動金利型」です。
「全期間固定金利型」は、あらかじめ総支払額が決まっているので、経済の低成長期には、金利が高いように感じられますが、35年という長期の返済には、様々な経済状況が考えられ、金利も変更しますから、金利の高低で生じる損得より長期的な安心を選ぶ方に、お勧めできます。
「固定金利期間選択型」を選ぶ場合、その時々の金利の状況を見極めながら、当初の固定期間満期後、10年とか20年固定金利と定めたものを次の固定年数を決めたり、あるいは変動型に移行する等、ローン返済期間中に何度か見直しを行わなければなりません。
借入時の年齢が若く、固定期間が終了して金利が上昇していても、金利の見直し時に年齢的に対応できる年代であれば、借り入れの時に最も有利な金利と期間が選択可能ですから、そのような手続きが面倒でない方には、「固定金利期間選択型」もお勧めできます。
「変動金利型」を選ぶ場合は、当初金利が安くても金利が上昇すると利息の額が増加し、元金がなかなか減らないことがあります。経済状況の未来的な予測が必要となりますが、退職金などのまとまったお金が、近未来に確実に用意できる時期がわかっている方は、「変動金利型」を選ぶという選択肢もあります。とにかく、冷静にご自分や家族のライフプランに沿ったローン設定が必要です。年齢などによっては予測しづらい場合もありますから、できるだけリスクの小さな借り入れプランを選択すべきです。 このほか、各プランを組み合わせることも可能です。
「固定型」と「変動型」を組み合わせた場合は、金利が低下すれば変動分は得ですが、固定分は損をします。この様に、各々のプランのリスクを分散して、最も有利な組み合わせを見つける方法がリスク分散型です。
また、金融機関も(独)住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)で固定を借りて、民間の金融機関で変動型を借りる等の組み合わせもあります。

各、借り入れ型のメリットとデメリットの比較。

【全期間固定金利型】

返済期間終了までの全期間の金利が固定しています。
借入時に、期間全体の返済額がわかるので安心です。
「フラット35」や、(独)住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)融資などは、建設費用や購入費用の80%まで、融資を受けることが可能です。従って自己資金が少なくて済みます。

メリット・デメリット
○あらかじめ、返済期間全体の返済額が分かるので、ライフプランを立てやすくなります。
○金利が変わることがないので、世の中の住宅ローンの金利が上昇しても安心です。
▼高金利の時に借入すると、そのまま高金利での返済となります。
【固定金利期間選択型】
メリット・デメリット
△固定期間の借り入れメニュー(1年・2年・3年・5年・10年が一般的)や、その期間中の借入金利は、金融機関ごとに異なる場合も多く、また一般的には固定金利期間が長いほど借入金利が高くなります。
△固定金利期間終了後は、その時点の変動金利または再度選択した固定金利期間の金利が適用され、返済額が変更されます。見直し後の返済額の増加には上限がありません。
△低金利のときに借入すると、将来の金利上昇とともに返済額が増えます。
【変動金利型】

返済期間中の金融情勢に応じて金利が変動、退職金など短期間に返済が可能な場合に有利です。100%融資が可能です。

メリット・デメリット
通常、年2回、金利の見直しが行われます。
○金利が低下すると毎月の返済額のうち、利息の額が減り、元金の額が増えるので、借入金の減りが早くなります。
●金利の見直しが行われても、返済額は5年間そのままです。見直し後の返済額の増加は、通常、25%以内です。そのため、金利が上昇すると、毎月の返済額のうち、利息の額が増え、元金の額が減ってしまい、借入金の減りが遅くなります。
●さらに金利が上昇した場合、利息の額が毎月の支払額を超えてしまい、未払利息が生じてしまいます。この場合、借入元金がまったく減らないばかりか、5年後の返済額の見直しのときに未払利息を加えた金額を返済する必要が出てきます。
【全期間固定金利型】
【固定金利期間選択型】
【変動金利型】

右記3タイプのメリットとデメリットを述べましたが、借り入れ方法を選ぶ際に、最も重要なポイントは、「金利だけで判断しない」ということです。金利が安くても各種手数料や諸経費が高く設定されている場合もありますから、総支払額を少しでも安くおさえることを考えて選択してください。また、無理のない借り入れが重要ですが、住宅を建てられる多くの皆様は、未来的に絶望的な思いを抱いている人はいないと思います。賢いローンの組み方とはどんな方法があるのか、考えてみたいと思います。

ローンの組み方の要点、ここが重要です。

住宅ローンを組むときに、まず考えなければいけないのは、借りられる金額ではなく、無理なく返せる金額を想定して借り入れなければなりません。無理な返済を避けるためには、借りられる上限を考えるより、返済できる上限を考えるべきでしょう。 長い人生には、様々な突発的な出来事があります。そのようなことに対応できないほど家計を圧迫するような返済額は避けるべきでしょう。
更に、住宅取得にともなう諸費用も少なくする方法を考え、自分と家族のライフプランを考えたゆとりのあるプランニングが必要です。
標準的な毎月の返済は月収の5分の1が目安とされています。住宅ローンによっては、年収における返済額の割合が決まっているものもあります。

借りるお金の上限を決める。

資金計画のタイミングは、物件が決まるのと同時進行で考えるのがスタンダードだと言えます。ただ、頭に入れておかなければならないのは、住宅ローンは「いくら借りられるか」よりも「いくら返済できるか」が大事です。購買する物件や建物の設計にあわせた金額の借り入れを考えるのではなく、自分や家族にとって、いくらくらいの住宅ローンであれば、無理なく返済可能かを考える必要があります。それを決めてから、いくらの住宅だったら建てられるのか、金額を決定してから見合った設計をしていただく方が、無理な住宅ローンで後々苦しい思いをすることなく、住宅を取得することができます。

一般的には、ローン8割、自己資金2割。

民間金融機関の住宅ローンでは、10割融資や9割融資などの例も珍しくはないようですが、ローン負担が重くなりますので理想的には、自己資金が2割程度あれば、問題は少ないと思います。10割融資の場合は、将来の返済額の上昇リスクも背負うことになります。
総収入に対する割合の上限は、収入によって違います。収入が高くなれば、当然ながら返済にあてられる割合が増え、逆に少なければ、返済にあてられる割合は少なくなります。
また、借り入れする場合は、金利と手数料で金融機関を選択する必要があります。金利だけで金融機関を選んだら、各種手数料が高く、総支払額が高くなってしまった、ということもあります。金利や手数料はもちろん、キャンペーン金利などを受ける場合は、その条件なども必ず確認することが必要です。

馬鹿にならない手数料、諸経費の支払い。

忘れてならないのは、各種手数料と諸経費の支払いです。
申し込み時にかかる借入手数料、保証会社の保証料、団体信用保険料、火災保険料、地震保険料、また収入印紙や抵当権を設定するための登記手数料と登記専門家への手数料などの諸経費が必要であり、返済開始後には返済方法を変更する場合の手数料、繰上げ返済時などにも手数料がかかります。
マンションの場合、維持管理費、修繕積立金なども必要になります。
「固定金利期間選択型」の場合は、固定期間が終わったときの組換え手数料なども考えられるので、どのタイミングでどんな手数料が必要になるのか、事前に必ず確認しておくことが大切です。

その他にも、忘れられない経費があります。

住宅を取得すると、物件価格以外にも家具やカーテンなどに、思いのほかお金がかかります。
住宅ローンにかける諸経費とは別に、家具、家電などの購入費用が、100~200万円必要になるといわれています。
これは住宅ローンでまかなうことができないお金なので、忘れずに用意しておく必要があります。また、土地を購入する場合は仲介手数料で、土地価格の3%+6万円を支払わなければなりません。諸経費分は、一般的に別途購入価格の一割程度必要といわれています。

借換えにもタイミングがあります。

借り入れ残高が1000万円、残りの返済期間が10年以上、そして金利に1%程度の差がある場合が借換えの目安といわれています。ただし借換には、借換えの手数料や全額返済する場合のペナルティ、さらに違う金融機関に借換えをするための抵当権のつけかえ手数料が発生します。その結果、高くついてしまうこともありますので要注意です。
「変動金利型」を「全期間固定金利型」に借換えるのは、金利上昇時のリスクを避けるなど安心を買うと考えることができますが、目先の金利だけで借換えるというのは考えものです。返済終了後も、一般住宅の固定資産税やマンションの場合は、管理費・修繕積立金などが引続き必要な費用になります。
また、金融機関同士でも借り換えできないケースもあります。(独)住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)から民間金融機関に借換えた場合、再度、住宅金融支援機構の融資に借換えることはできません。
最初に民間金融機関でローンを設定した方が、借換えで住宅金融支援機構を利用することもできません。

【フラット35】をお勧めする理由。

民間と住宅金融支援機構(旧公庫)が提携した長期固定金利住宅ローン「フラット35」

住宅金融支援機構(旧公庫)と提携民間住宅ローン「フラット35」は、現在約200の民間金融機関と提携している「全期間固定金利型」のローンで、新築住宅はもちろん、中古住宅や土地の購入費用も対象になり、平成17年1月4日からは、中古住宅における「新築後10年以内」という要件は撤廃され、適用される住宅の幅がさらに広がりました。
平成17年2月1日から竣工後に設計検査及び竣工現場検査を申請して合格すれば、適合証明書が交付される、新築住宅の特例措置も追加されました。
住宅金融支援機構は各民間金融機関から債権という形で買い取る際の、いわば卸金利(債権買取金利)だけを決めています。各金融機関はその金利への上乗せ分と手数料を自由に設定していますが、それ以外の条件はすべて住宅金融支援の定めた条件であるであるため、金融機関を選択する際の比較検討がしやすくなっています。

土地・建物で融資限度額は、5000万円です。

借入れ時に返済終了までの返済額が確定するので、その後の金利に左右されず安心ですし、通常のローンで必要な経費がかからなかったり、繰上げ返済などの手数料もかかりません。
民間ローンの場合、物件や職業によって融資金額が違ったり、場合によっては融資が組めないなどということがあります。「フラット35」は、職業などによって融資額が違うということはなく、条件さえ満たしていれば誰でも利用できます。
提携民間金融機関での「フラット35」の商品名は、それぞれ違いますが、「機構提携型」と表示されています。
金融自由化によって、現在ではインターネット銀行なども、「フラット35」を取り扱っています。金利や手数料もそれぞれ異なりますから、窓口の場所や取引状態などを考慮に入れ、利用しやすい金融機関を選択することをお勧めいたします。

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